“帶押過戶”開閘，樓市要起飛？
3月30日，自然資源部、銀保監會發布了《關於協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，明確全面推進“帶押過戶”。
緊跟着，3月31日，北京四部門聯合發佈通知，正式啓動二手房交易“帶押過戶”模式。另據自然資源部介紹，自去年試點以來，全國已有15省100多城開展了“帶押過戶”。
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那麼，推行二手房“帶押過戶”，有哪些好處？對房地產市場又會帶來怎樣的影響？
01什麼是“帶押過戶”
所謂“帶押過戶”，就是被抵押房產在轉讓時，不需要先還清銀行房貸、解抵押，就可以直接完成過戶，併發放新的貸款。
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需要注意的是，”帶押過戶”需滿足一定的條件，比如北京明確：
1）必須是個人名下的住房；
2）房產在北京的銀行僅存在一次有效抵押，被多次抵押的無法操作；
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3）賣方房產未結清的貸款爲個人住房商業貸款。如是組合貸，公積金貸必須已結清；
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4）買方是全款買房，或者是申請個人住房商業貸款購房。
02“帶押過戶“有啥好處
從字面上很容易理解，推行“帶押過戶”可縮短二手房交易週期，提高交易效率；同時，能提高交易安全性；最重要是，能降低二手房交易成本。
✔效率：
此前，房貸未結清的二手房，轉讓時需要經過賣方還清房貸、解抵押、過戶、買方再抵押、銀行批貸等流程，辦理週期通常需要2-3個月。
而推行“帶押過戶”後，整個交易週期被大大縮短。
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比如，自去年9月推行“帶押過戶”的合肥市，只要提供貸款的銀行同意配合，3個工作日內就可發出新的產證，走完過戶流程。
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再比如武漢市，從去年11月起開啓推行二手房“帶押過戶”政策推行後，過戶登記、二次抵押登記、原抵押注銷登記等流程可一併申請、無縫銜接辦理，僅需半天時間就可全部完成。
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✔省錢：
此前二手房賣方需要先還清銀行房貸、解抵押，很多人爲籌措資金，會選擇用“過橋貸”，成本一般爲過橋資金的1%。找第三方牽線，還需要交一筆服務費（約0.05%-0.1%）。
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推行“帶押過戶”之後，這些錢就可以省了。
另外，北京版“帶押過戶”通知明確，辦理過程中，無須第三方機構提供擔保或其他服務，銀行不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔保費或服務費。
✔安全：
此前二手房交易時，一種情況是需要買方墊資，即買方先給賣方提前支付一筆錢，幫助賣方籌錢結清房貸，過程中存在賣方拿錢跑路的風險。
賣方籌措資金用“過橋貸”時，還需要將房本、銀行卡、身份證等材料放在過橋機構質押，過程中也可能存在不可控風險。
而推行“帶押過戶”模式後，這些風險就都不存在了。
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03帶押過戶“會帶動樓市？
按照兩部委所發通知，將推動“帶押過戶”在省會城市、計劃單列市率先實現，並逐步向其他市縣拓展。
這幾天，多地和金融機構積極響應，除了北京外，3月31日，東莞市住建局也發佈通告，定於4月3日起開展二手房“帶押過戶”業務。
那麼，推進“帶押過戶”會不會進一步提升二手房市場行情呢？
按道理， 目前 房貸利率相較存量房貸有較大的利率差，“帶押過戶”會進一步降低 換房成本，應該會促進二手房交易活躍度。
但是，也需要考慮落地執行中遇到的一些問題。
比如，如果買家選擇和賣家按揭貸不同的銀行借貸，即跨行辦理再抵押，原按揭貸銀行就會損失一筆“優質資產”，它會不會配合？
再比如，以北京爲例，賣房客戶通常都是“賣一買一”的改善型客戶，或以舊換新，或以小換大，或以遠郊換核心。而北京二套首付比例高（普宅60%，非普80%），可能很多人賣了一套房子後到手的資金，還不夠換房的首付。
並且，目前多地二手房掛牌量維持在高位。據鏈家平臺，2月北京、佛山等十餘城二手房掛牌量超過10萬套，蘇州、南京、天津、重慶的掛牌量突破了15萬套。
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這意味着，如果想促進二手房交易持續回暖，促進社融中的居民中長期貸款（即按揭貸款）增長， 政策還應該從降低 買 方 交易門檻及交易成本的角度，多進行考慮，比如降低首付比 例 及交易稅費。
綜上，“帶押過戶”能在多大程度上提高二手房交易行情，進而帶動一手房市場，還需要進一步觀察。
同時說明，視市場走勢，一線城市及部分二線城市仍然有進一步釋放住房需求的政策餘量。對後市，或不用太悲觀。
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